En los últimos años se ha convertido en una práctica cada vez más habitual convertir locales comerciales en casas. En este post vamos a describir los pasos a seguir a la hora de reformar un local para vivienda.
Transformar un local en vivienda es una práctica cada vez más demandada entre personas jóvenes (en ocasiones, estudiantes) que quieren optar por tener una casa desde su juventud a un precio más asequible que otras posibilidades.
También entre algunas personas de edad avanzada, que contemplan esta opción como un modo de mejorar su accesibilidad para estar a pie de calle con facilidad.
Sin olvidar de que algunos propietarios de varios locales entienden que reformar alguno de ellos para vivienda puede ser un activo económico importante.
Pero, ¿qué pasos hay que seguir a la hora de reformar un local para convertirlo en vivienda?
Cómo hacer de un local una vivienda: requisitos
Para dar el paso de un local a una vivienda hay que cumplir con una serie de factores legales, urbanísticos y arquitectónicos.
Aunque cada ayuntamiento cuenta con su propia normativa, por lo general estos son los requisitos para reformar un local para vivienda.
- Debe cumplir con el Código Técnico de la Edificación CTE, especialmente en sus apartados de Accesibilidad (SUA) y de Salubridad (HS).
- Ha de contar con una superficie útil mayor a 35 m2, si bien esta cifra puede variar según cada consistorio.
- Debe contar con altura libre, una vez descontados los falsos techos, de un mínimo 2.5 metros en al menos tres cuartas partes de la superficie útil.
- Igualmente, ha de ajustarse a las dimensiones mínimas de superficie para cada una de las estancias que señala la normativa de habitabilidad.
- Una fachada, al menos, tiene que dar a la calle y disponer, como mínimo, de 3 metros de anchura.
- Tiene que cumplir la relación del tanto por ciento de huecos para entrada de luz y ventilación en cada estancia, tal y como marca también la normativa de habitabilidad.
- La cocina necesita contar con salida independiente de humos, independientemente de las ventanas existentes.
- Si se dispone de baños sin ventanas, necesitan tener una salida de ventilación a cubierta.
- El local, y futura casa, debe estar por encima de la rasante de la calle.
Pasos a seguir para hacer de un local una vivienda
- Lo primero es conocer si el local donde queremos hacer la reforma cumple con la normativa de urbanismo para llevar a cabo la reforma. De este modo, hay que contactar con un arquitecto o arquitecto técnico y pedir presupuesto para que valore si el cambio de uso se ajustaría a las normativas urbanísticas municipales.
- Si es viable llevar a cabo el proyecto, se puede encargar el proyecto técnico de la nueva casa, junto a las reformas necesarias para ajustarse a la normativa de habitabilidad.
- Asimismo, se tiene que solicitar la aprobación de la comunidad de propietarios. Por lo general, hay que enviar un burofax informativo con acceso al proyecto a cada vecino.
- Del mismo modo, hay que requerir la aprobación administrativa del ayuntamiento para obtener la licencia urbanística. Para ello hay que presentar el proyecto firmado por un arquitecto, y abonar las tasas y los impuestos correspondientes.
- Una vez se obtiene la licencia, se puede proceder a la obra según los plazos que aparezcan en el documento administrativo.
- Concluida la reforma, el técnico competente tiene que firmar el certificado final de obra, que deberá presentarse en el ayuntamiento.
- Posteriormente, los técnicos municipales inspeccionarán la nueva vivienda y, si la obra se ajusta al proyecto, concederán la licencia de primera ocupación.
- Como últimos pasos, hay que acudir a un notario para que redacte unas nuevas escrituras donde conste que el local es ahora vivienda, inscribir las nuevas escrituras en el registro de la propiedad y tramitar en el catastro la modificación del uso del inmueble.
Los plazos que pasan desde que se redacta el proyecto y se obtiene la licencia de primera ocupación tras la obra suelen oscilar entre el medio año y 8 meses.
