Como hemos visto en post anteriores, el mantenimiento y la conservación de los inmuebles son elementos fundamentales para prolongar la vida útil de los mismos, así como su valor en el mercado. Por eso, es importante apostar por acciones de mantenimiento y conservación de los edificios.
Por mantenimiento y conservación de un edificio se conoce toda iniciativa dirigida a preservar un inmueble y prevenir su deterioro a través del seguimiento, mejora, limpieza y restauración de sus espacios y estructuras.
En resumen, la finalidad máxima de los criterios de mantenimiento y conservación de los edificios es la de hacer frente a los desperfectos derivados del paso del tiempo para incrementar la vida útil del inmueble y mantener su valor.
Tareas de mantenimiento por espacios
Vamos a analizar algunas acciones importantes a realizar de forma periódica y en diferentes espacios comunes:
Portal y escalera: en este caso, tiene que revisarse de manera frecuente el estado técnico de los pavimentos, que deben ser pulidos, rejuntados y abrillantados siempre que se requiera.
Los revestimientos de paredes, techos y escaleras también exigen una inspección técnica periódica. Sin olvidar las barandillas, puertas, portero electrónico, buzones, red eléctrica y cuartos de limpieza.
Ascensores: Dependiendo del tipo de ascensor y de las características del edificio, los elevadores están obligados a tener contratados un mantenimiento periódico con una empresa autorizada, generalmente mensual, al igual que deben someterse a una serie de inspecciones, cuyos plazos pueden variar entre los dos y los seis años.
Garajes: en el caso de los garajes hay que comprobar de manera frecuente la instalación de ventilación y extracción, y supervisar las conexiones eléctricas, como la instalación de alumbrado y emergencia contra incendios, desagües y agua.
Espacios ajardinados y pavimentados: tienen que contar con un profesional que se encargue del mantenimiento y, además, hay que revisar de forma periódica el sistema de riego y alumbrado, las canalizaciones subterráneas y los muros de contención.
Del mismo modo, se debe proceder a revisar de manera habitual el estado de elementos como papeleras, farolas, bancos o barandillas.
Criterios de mantenimiento y conservación: ITE y Libro del Edificio
Hasta hace unos años, el mantenimiento y conservación de los edificios se contemplaba únicamente desde una perspectiva reactiva, esto es, sólo se actuaba ante unos problemas cuando se detectaban, con un incremento de los costes de la reparación, y de las molestias para los vecinos.
Hoy en día se ha adoptado una visión preventiva, para asegurar en todo momento una correcta conservación del inmueble y abaratar las inversiones en reparaciones.
Dentro de estos criterios de mantenimiento y conservación de los edificios cobran especial importancia tanto la Inspección Técnica de Edificios (ITE) como el Libro de Edificios, una suerte de manual que permite establecer los criterios necesarios para cada momento y desempeñar las revisiones pertinentes. Se trata, además, de dos documentos obligatorios en numerosas Comunidades Autónomas.
ITE
La Inspección Técnica de Edificios (ITE, también conocida como IEE -Informe de Evaluación del Edificio-) es un informe que se redacta tras la visita de un técnico a un edificio, y en el que se especifican las deficiencias encontradas, así como su estado de conservación. Por lo general, la ITE/IEE suele realizarse a partir de los 50 años de antigüedad del edificio.
Libro del Edificio
Por su parte, el Libro del Edificio incluye no sólo el resultado del informe, sino que también recoge las instrucciones necesarias para un correcto mantenimiento del inmueble, al igual que las acciones de mejora o rehabilitación de las deficiencias encontradas.
La legislación actual no es la misma para todos los municipios y CCAA, por lo que es importante conocer los criterios de cada localidad o Comunidad Autónoma para saber las acciones requeridas y los tiempos en materia de mantenimiento y conservación de los edificios.
